“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi),實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制,使用集體土地,以村民委員會(huì)為組織形式的行政居住村落。狹義的城中村改造是指城中村房屋拆遷安置，將其改造成為按城市規(guī)劃布局、功能配套的街道和樓宇。目前全國各城市都在對(duì)其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，“城中村”的改造必然要涉及到農(nóng)民的利益…

    近幾年，隨著我國現(xiàn)代化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市化的高速發(fā)展，我國城市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市空間不斷向外、向郊區(qū)擴(kuò)展，出現(xiàn)“城中村”。“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi),實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制,使用集體土地,以村民委員會(huì)為組織形式的行政居住村落。狹義的城中村改造是指城中村房屋拆遷安置，將其改造成為按城市規(guī)劃布局、功能配套的街道和樓宇。目前全國各城市都在對(duì)其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，“城中村”的改造必然要涉及到農(nóng)民的利益, 涉及到農(nóng)村的穩(wěn)定, 涉及到全面建設(shè)小康社會(huì)偉大戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，涉及到社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。

城中村改造需要實(shí)行“四個(gè)改變”：將農(nóng)村村民改變?yōu)槌鞘芯用瘢瑢⒋迕裎瘑T會(huì)改為居民委員會(huì)，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，將原來由村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛杉w法人股東和個(gè)人股東共同持股的股份公司。

在城中村改造中，法律主體有：城中村所在的地方政府、城中村內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民、投資商。法律客體包括：土地、住宅、違章建筑物、村內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、村內(nèi)的文物古跡、工業(yè)廠房等。

城中村改造中面臨的法律問題主要有：（1）土地的法律問題，《物權(quán)法》從法律層面，再次明確集體土地轉(zhuǎn)為國有土地只有征收一種方式。實(shí)際上，國家從法律上已經(jīng)切斷了集體土地通過確權(quán)的方式轉(zhuǎn)為國有土地的途徑。因此，征收仍然是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的唯一途徑。目前大部分地區(qū)已經(jīng)采取征收的方式，將集體土地變更為國有土地。（2）宅基地上的住宅。在城中村中，村民的住宅各式各樣，質(zhì)量參差不齊，有的宅基地上，村民為了獲取出租利益，全部建造了房屋，蓋了三層到四層，甚者造七層者也有。有的院落比較大，房屋較少。在拆遷安置過程中，如何平衡村民的利益，是投資商必須要慎重考慮的問題。（3）違章建筑。對(duì)于這些沒有任何手續(xù)的房屋，如果一概的按照違章建筑，不予補(bǔ)償，不符合實(shí)際。閆律師認(rèn)為，應(yīng)該在拆遷安置方案中，對(duì)于不同的房屋應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對(duì)待，合理的補(bǔ)償。（4）非住宅。對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。另外非住宅房屋安置補(bǔ)償主要包括房屋補(bǔ)償金、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)用。房屋補(bǔ)償金是非住宅房屋補(bǔ)償安置的主體，一般以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行市場價(jià)值的評(píng)估為基礎(chǔ)進(jìn)行核算。

城中村改造中不同主體間的法律關(guān)系分為兩類：（1）民事法律關(guān)系，建設(shè)單位與被拆遷主體的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系；建設(shè)單位與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關(guān)系；建設(shè)單位與拆遷公司之間的法律關(guān)系等。（2）行政法律關(guān)系，改造主體確認(rèn)審批法律關(guān)系；土地審批法律關(guān)系；土地征收行政許可法律關(guān)系；對(duì)違章建筑的行政處罰法律關(guān)系；強(qiáng)制拆遷行政法律關(guān)系；規(guī)劃許可等法律關(guān)系。

城中村改造的常見模式有：政府改造模式；村民自我改造模式；半市場化改造模式；市場化改造模式。

總結(jié)現(xiàn)有的法規(guī)和案例，改造城中村大致有兩種形式，投資商可以具體選擇通過單獨(dú)開發(fā)方式或者合作開發(fā)方式，進(jìn)行城中村改造。

    單獨(dú)開發(fā)方式。以這種方式進(jìn)行的城中村改造，投資商仍然可能承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，例如拆遷安置、學(xué)校醫(yī)院等公益性單位設(shè)施的改擴(kuò)建等。這些社會(huì)責(zé)任作為項(xiàng)目公司對(duì)外的合同義務(wù)，進(jìn)入項(xiàng)目公司的成本，而不會(huì)影響項(xiàng)目公司如何分配利潤。

    合作開發(fā)方式，又分為法人型合作改造方式和合同型合作改造方式。法人型合作改造模式最大的優(yōu)點(diǎn)是避免了在城中村改造過程中招牌掛引起的第三方搶拍的危險(xiǎn)和土地變性的法律障礙。目前投資商多采用合同型合作改造方式。

    投資商參與城中村改造的程序：投資商和城中村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂拆遷改造合作協(xié)議；投資商主導(dǎo)編制城中村改造方案；合作協(xié)議和城中村改造方案（包含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)村委會(huì)村民批準(zhǔn)；投資商與村委會(huì)共同申報(bào)政府批準(zhǔn)，政府將該村列為城中村改造計(jì)劃；由政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償、安置和開發(fā)建設(shè)；政府組織招拍掛，讓前期參與的意向投資商獲得土地。