隨著人們生活水平和居住條件的提高，一方面為了滿足廣大住戶(hù)對(duì)居住環(huán)境、居住質(zhì)量和居住功能的需求，另一方面開(kāi)發(fā)商為了追求高額的利潤(rùn)，目前大多數(shù)住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有底商...

隨著人們生活水平和居住條件的提高，一方面為了滿足廣大住戶(hù)對(duì)居住環(huán)境、居住質(zhì)量和居住功能的需求，另一方面開(kāi)發(fā)商為了追求高額的利潤(rùn)，目前大多數(shù)住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有底商。所謂住宅底商，是指位于住宅樓底部的商業(yè)房產(chǎn)。主要包括以下兩種形式，一種是位于住宅樓一層、二層或地下層的房產(chǎn)，一種是屬于住宅建筑物的“裙樓” 即屬于住宅建筑物的附屬房屋，大都為一至三層，全部是商業(yè)用途。在建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層或地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。在經(jīng)營(yíng)形式上表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)顧名思義是指用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，而住宅底商作為商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要分支，因其區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)的建筑特點(diǎn)，決定其在經(jīng)營(yíng)中也區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)。本文主要探究住宅底商在產(chǎn)權(quán)年限、用途以及租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)法律問(wèn)題。

一、住宅底商的產(chǎn)權(quán)年限及房屋用途相關(guān)法律問(wèn)題

（一）住宅底商的產(chǎn)權(quán)年限

居民購(gòu)買(mǎi)商品房，對(duì)商品房有完全的產(chǎn)權(quán)，即占有、使用、收益及處分的權(quán)利且沒(méi)有時(shí)間限制。但商品房所占用的土地僅有使用權(quán)且使用權(quán)是有年限的。根據(jù)《憲法》的規(guī)定，我國(guó)城市土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。但土地的使用權(quán)根據(jù)不同用途是有不同時(shí)間限制的。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是七十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限四十年； 綜合或者其他用地的土地使用權(quán)出讓最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用權(quán)是七十年，一般商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)是四十年。根據(jù)此條規(guī)定如果住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)加入商業(yè)開(kāi)發(fā)后，土地的性質(zhì)變成綜合用地，土地的使用權(quán)年限由七十年變成五十年，而且在使用權(quán)屆滿時(shí)需辦理的手續(xù)也有很大不同，對(duì)于普通住宅居民利益有很大損害。對(duì)于此問(wèn)題，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的做法一般是向當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T(mén)提交兩份申請(qǐng)，一份是底商的商業(yè)用地的申請(qǐng)；一份是上層住宅的用地申請(qǐng)，在同一土地上進(jìn)行分別處理。住宅底商并不因?yàn)槠?a href="http://www.cdxtsm.cn/" title="上海建筑工程律師" target="_blank" class="sitelink">建筑的居住用地上，其土地使用年限就變?yōu)槠呤辏≌咨痰囊琅f作為商業(yè)用地，使用年限是四十年。同時(shí)也不因?yàn)樽≌咨痰募尤攵绊懢用褡≌氖褂媚晗蕖?/span>

土地使用權(quán)年限屆滿以后怎么處理？《城市房地產(chǎn)管理費(fèi)》第二十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，必須辦理續(xù)期申請(qǐng)和審批手續(xù)，如未申請(qǐng)或未經(jīng)審批，在土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。此種做法未區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，不利于保護(hù)住宅居民的利益。因此，《物權(quán)法》對(duì)此做出了調(diào)整規(guī)定。《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定的或者約定不明的，依照法律或行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”但是物權(quán)法并沒(méi)有規(guī)定有關(guān)自動(dòng)續(xù)期的具體問(wèn)題。例如自動(dòng)續(xù)期后的期限如何確定，自動(dòng)續(xù)期后權(quán)利人是否應(yīng)當(dāng)支付費(fèi)用，費(fèi)用如何計(jì)算。對(duì)于非住宅用地在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后，建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期依照法律的規(guī)定辦理，即適用《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定。住宅底商其土地性質(zhì)應(yīng)該屬于非住宅用地，在建筑用地使用權(quán)屆滿前應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理相關(guān)續(xù)期申請(qǐng)手續(xù)。

（二）住宅底商的用途

在我國(guó)土地用途和房屋用途是有明確規(guī)定的。城市房屋用途取決于兩個(gè)方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向;二是規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途，它決定了房屋用途的內(nèi)容 住宅是專(zhuān)供居住的房屋，商業(yè)服務(wù)用房是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋底商無(wú)疑是商業(yè)服務(wù)性用房。又因其上層建筑不可分割的建筑特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃建設(shè)之初就應(yīng)該對(duì)土地性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途特別注意。

土地及其上的房屋是緊密結(jié)合的，土地的用途與房屋的用途是一致的國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記” 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第43條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”《河南省<中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法>實(shí)施辦法》第35條第1款規(guī)定：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更，確需變更的必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，并辦理變更手續(xù)” 改變房產(chǎn)用途的行為從土地管理角度上看是改變土地用途，從規(guī)劃上看是變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》內(nèi)容的行為。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行住宅底商開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)特別注意明確房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途，最好能獨(dú)立寫(xiě)明住宅底商樓層的房屋用途。

二、住宅底商在租賃經(jīng)營(yíng)中的法律問(wèn)題

底商，是以出租或出售為目的，有開(kāi)發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)。在各種商業(yè)地產(chǎn)的操作模式中，主要涉及的當(dāng)事人有：開(kāi)發(fā)商（經(jīng)營(yíng)管理公司）、投資者（業(yè)主）、經(jīng)營(yíng)者（顧客）、消費(fèi)者（租戶(hù)），在這四方當(dāng)事人中存在著開(kāi)發(fā)商與投資者的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和返租（與經(jīng)營(yíng)管理公司）合同關(guān)系；開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)者之間的租賃合同關(guān)系；經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的買(mǎi)賣(mài)或服務(wù)合同關(guān)系。在此主要探討住宅底商的租賃和經(jīng)營(yíng)中的法律問(wèn)題。

（一）售后包租的法律風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避

商品房的售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，在其商品房銷(xiāo)售時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定時(shí)期內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”第四十五條又規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。”對(duì)于售后包租的處罰第四十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。從以上法律分析可以看出，開(kāi)發(fā)商違規(guī)進(jìn)行售后包租，其行為可能被行政機(jī)關(guān)責(zé)令停止，并承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任，但由于不違法法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和包租合同還是有效的。對(duì)于此種風(fēng)險(xiǎn)從法律關(guān)系上規(guī)避的最有效的方法是：成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，由開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人與業(yè)主簽訂合同，在租賃關(guān)系中，由商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司作為合同當(dāng)事人與業(yè)主簽訂租賃合同，這樣就從形式上避免了售后包租的法律風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)租賃管理辦法》第五條的規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條以及《城市房屋租賃管理辦法》第十三條明確規(guī)定了房屋租賃應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房屋租賃的登記備案是國(guó)家基于房屋租賃合同標(biāo)的物的特殊性，為了進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)所進(jìn)行的行政管理行為，不涉及對(duì)租賃合同效力的法律評(píng)價(jià)。在售后包租的實(shí)際操作中，辦理租賃備案時(shí)無(wú)法提供房屋產(chǎn)權(quán)證明，就無(wú)法進(jìn)行登記備案。房屋租賃合同的登記備案規(guī)定作為一種管理性規(guī)范不影響租賃合同的法律效力，可以在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再進(jìn)行租賃備案登記。

（二）住宅底商在租賃中的裝修條款糾紛

在住宅底商租賃過(guò)程中，商戶(hù)通常會(huì)按照自己的要求對(duì)房屋進(jìn)行裝修。商鋪的租賃雙方在簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。第一是裝修范圍。首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。第二是裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無(wú)須支付房屋租金。第三是裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢(qián)款作為裝修保證金。

（三）住宅底商經(jīng)營(yíng)中的法律問(wèn)題

住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類(lèi)，主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

在住宅底商的經(jīng)營(yíng)中，處理好住宅底商經(jīng)營(yíng)人與相鄰人（即住宅人）的關(guān)系至關(guān)重要。為防止住宅底商擾民的發(fā)生，很多地方對(duì)住宅底商的可經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行限制，例如餐飲業(yè)、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)以及影響社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)商要做的餐飲的油煙出口另行設(shè)計(jì)，在距離樓盤(pán)15米左右建立，且不可以影響上層、社區(qū)的居民。如發(fā)生底商經(jīng)營(yíng)中的擾民行為，作為相鄰人的小區(qū)居民是否可以依相鄰關(guān)系請(qǐng)求底商經(jīng)營(yíng)者停止侵害？

在《物權(quán)法》頒布之前，我國(guó)立法中只有《民法通則》第八十三條對(duì)相鄰關(guān)系的處理原則等問(wèn)題進(jìn)行了原則性的規(guī)定，《物權(quán)法》第七章專(zhuān)門(mén)對(duì)相鄰關(guān)系進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，細(xì)化了相鄰關(guān)系的法律規(guī)則，拓寬了處理相鄰關(guān)系的法律淵源。《物權(quán)法》第八十四條對(duì)相鄰關(guān)系的處理進(jìn)行了原則性規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。從第八十六條到第九十一條分別對(duì)用水排水相鄰關(guān)系、領(lǐng)地通行關(guān)系、領(lǐng)地施工關(guān)系、通風(fēng)采光和日照相鄰關(guān)系、有害物質(zhì)侵害關(guān)系及相鄰防險(xiǎn)關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。特別是第九十條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。在底商經(jīng)營(yíng)中大量存在的噪音擾民、油煙擾民以及光侵害事件，在《物權(quán)法》頒布之前我國(guó)對(duì)這種擾民事件的立法規(guī)制特別缺乏，《物權(quán)法》第九十條的規(guī)定為社區(qū)居民維護(hù)自己的合法權(quán)益提供了的法律依據(jù)。

三、結(jié)語(yǔ)

住宅底商在給居民的生活帶來(lái)便利的同時(shí)也帶來(lái)了很多煩惱。只有了解法律對(duì)住宅底商的相關(guān)規(guī)定，才能妥善協(xié)調(diào)好住宅底商的開(kāi)發(fā)者、所有者和經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，為居民構(gòu)建和諧的居住環(huán)境。