我國《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該規定從立法層面上確立了建設工程承包人優先權制度，基于維護社會公平和社會秩序的需要，賦子承包人優先于建設工程發包人的其他債權人得到清償的權利，從而對建設工程價款這一債權加以特殊的保護。雖然該制度具有良好的立法初衷，并移植和借鑒了國外相關的立法例，但由于該規定過于籠統在實踐中缺乏可操作性，且在根本上缺少優先權登記公示制度的支撐，以致《合同法》自1999年施行至今，理論界和實務界對于優先權的性質、權利所擔保的債權范圍、行使期限和程序以及權利沖突等諸多具體問題始終未能形成統一的理論共識和實務共識。因《合同法》286條在實踐中較少適用，該規定甚至被稱為“休眠條款”。最高人民法院于2002年以《建設工程優先權批復》(法釋〔2002〕16號，2002年6月11日通過，2002年6月27日起施行)的形式對這項制度予以補充完善，但仍未從根本上解決存在的問題，甚至產生了新的爭議。

承包人主張建設工程優先權應具備四個要件：一是主張權利的主體是建設工程施工合同的承包人；二是承包人享有的工程款債權應當合法、有效；三是建設工程優先權的標的物須為發包人所有的不屬于“不宜折價、拍賣的”建設工程；四是承包人行使優先權沒有超過法定期限。基于此，實踐中應遵循以下審理思路：

1.審查主張建設工程優先權的權利主體是建設工程承包人、家庭住宅裝修工程承包人還是工程勘察人、設計人；權利主體是工程承包人的，應當進一步審查是工程的總承包人、合法分包人還是實際施工人；工程款債權發生轉讓的，審查主張權利的是債權出讓人還是受讓人。

2.審查施工合同中對于建設工程優先權的享有和行使有無特殊約定，如約定承包人預先放棄優先權等。

3.審查施工合同的效力，確定無效合同的承包人是否享有建設工程優先權。

4.審查建設工程優先權擔保債權的具體范圍，是否包括工程款、利息、違約金和實際損失，工程款中是否包括利潤。

5.審查承包人行使建設工程優先權是否超過了6個月的法定行使期限，以確定權利是否滅失。

6.審查建設工程優先權指向的標的物是否為發包人所有的工程，是否屬于“不宜折價、拍賣的”的建設工程。

7.審查建設工程優先權指向的工程上是否還存在其他權利，如消費者優先權、抵押權、普通債權等，以確定權利順位。

◎實務共識

一、建設工程優先權的實現方式

承包人可以通過以下方式行使建設工程優先權：

(1)承包人依據《合同法》第286條的規定，要求確認其對建設工程價款享有優先受償權的，法院應當受理，并對承包人是否享有優先權以及優先受償的范圍作出實體判決。

(2)承包人依據《民事訴訟法》第196條的規定向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出申請，通過特別程序實現建設工程優先權。法院受理申請后，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向法院申請執行；不符合法律規定的，裁定駁回申請。當事人可以向法院提起前項優先權確認之訴。

二、裝飾裝修工程承包人、工程勘察人或設計人主張建設工程優先權的處理

家庭住宅裝飾裝修之外的裝飾裝修工程屬于建設工程，承包人主張建設工程優先權的，可子支持，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑的所有權人或者承包人與該建筑的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。

工程勘察人或設計人就工程勘察或設計費主張建設工程優先權，不予支持。

三、總承包人、合法分包人、實際施工人主張建設工程優先權的處理

當事人就建設工程訂立總承包合同后，再由總承包人將工程分包、轉包，發包人拖灸工程款的，總承包人可以行使建設工程優先權，對工程折價或者拍賣價款主張優先受償。分包人、實際施工人對自己承建部分主張享有工程優先權的，不予支持。分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格，在總承包人怠于主張工程優先權時，可依照《合同法》第73條的規定就其承包工程價款范圍內向發包人主張工程優先權。

四、無效施工合同建設工程優先權的處理

建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格的，承包人主張工程優先權，可予支持。

五、工程款債權轉讓的處理

承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程優先權隨之轉讓，債權受讓方主張其對建設工程享有優先權的，可予支持。

六、建設工程優先權的范圍

承包人建設工程優先權的范圍限于建設工程施工合同約定的工程價款，包括承包人應當支付的工作人員報酬、材料款、用于建設工程的墊資等實際支出的費用。

工程款的利息、未用于建設工程的借款、發包人應當支付的違約金或者因發包人違約所造成的損失均不屬于建設工程優先權的受償范圍。

七、不能作為工程優先權標的的建設工程范圍

不能作為建設工程優先權標的的工程包括：消費者已交付50%以上購房款的商品房：被作為執行標的物并已執行完畢的建設工程：(合同法》頒布實施前，已辦理抵押登記或已出售、預售的建設工程；學校、醫院等公益性建設工程；黨委、政府等機關單位的辦公樓道路、橋梁等公共設施。

八、建設工程優先權的行使期限

建設工程已經竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程竣工之日起6個月；建設工程未竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程合同約定的竣工之日起6個月。

非因承包人的原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據《合同法》第286條的規定享有的優先受償權不受影響。承包人請求行使優先受償權的期限，自建設工程實際竣工之日起計算；如果建設工程合同由于發包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設工程價款優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。

◎舉證指南

建設工程優先權性質上屬于法定優先權，是基于合同法的規定產生的，與當事人在施工合同中是否約定無關。承包人主張工程優先權主要應提交以下證據：(1)其作為工程承包人享有工程款債權的證據；(2)工程優先權所擔保工程款數額的證據；(3)承包人在法定期限內行使優先權的證據。

發包人進行抗辯的證據主要包括：(1)承包人預先放棄優先權的證據；(2)工程上還存在消費者優先權等足以對抗工程優先權的證據。