一、建設工程優(yōu)先權制度概述

建設工程承包人優(yōu)先權制度的創(chuàng)設系源于羅馬法的優(yōu)先受償權，為羅馬法上所承認“不依時間評價而依原因評價的特權，并為其后的大陸法系國家所繼受。關于建設工程承包人優(yōu)先權的法理基礎，理論上主要有“共有說”、“增值說”、“工資優(yōu)先說”、“公平說”等多種觀點。黃茂榮教授認為：“在承攬契約因承攬人依規(guī)定原則上負先為給付之義務，待工作完成后對定作人始得請求報酬。此外，也因承攬人完成之工作的所有權原則上屬于定作人，由其原始取得。因此，權衡雙方利益，為保護承攬人依承攬契約對定作人享有之債權，特設承攬人法定抵押權。其宗旨在于衡平承攬人因被要求先為給付所造成的不利。”

目前，我國關于建設工程承包人優(yōu)先權的法律依據(jù)主要有二：

一是我國《合同法》第286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”

二是最高法院《建設工程優(yōu)先權批復》和《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權的函復》。《建設工程優(yōu)先權批復》規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。”2004年12月8日，最高人民法院針對福建省高級人民法院的請示作出了《關于裴修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權的函復)。答復如下：“裝修裝飾工程屬于建設工程可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權人或者承包人與該建筑的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優(yōu)先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優(yōu)先受償。

我國《合同法》規(guī)定建設工程承包人優(yōu)先權制度，其立法目的主要是為了切實解決上個世紀末日益嚴重的工程款拖欠問題，保障承包人工程款債權的實現(xiàn)。但隨著本世紀初農民工工資的拖欠問題日益成為社會矛盾和關注的焦點，甚至由此導致群體性糾紛直接影響到社會的和諧穩(wěn)定之后司法實踐部門在應對和解決該問題時將目光投向了承包人優(yōu)先權制度，由此，該制度的制度價值和保護對象逐漸發(fā)生了變化，逐漸將解決因發(fā)包人欠付工程款而導致農民工工資被拖欠的問題放在首位，承包人工程款債權的保護則退居次席，從保護承包人的工程款債權轉向保護以農民工工資為體現(xiàn)的生存權。

二、建設工程優(yōu)先權的性質

我國《合同法》第286條規(guī)定承包人就該建設工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬撘?guī)定及其后最高法院的《建設工程優(yōu)先權批復》均未明確該優(yōu)先受償權的權利屬性，理論界及實務界爭議較大，目前主要有三種觀點：

第一種觀點認為，承包人優(yōu)先權性質上為留置權。其主要依據(jù)是承發(fā)包雙方簽訂的建設工程施工示范合同文本通用條款的約定，承包人收到竣工結算價款后14天內將竣工工程交付發(fā)包人，發(fā)包人未按期支付竣工結算款的，承包人有權留置工程。

第二種觀點認為，承包人優(yōu)先權性質上為法定抵押權。如梁慧星教授所述：“從立法過程可知，合同法第二百八十六條從設計、起草、討論、修改、審議直到正式通過，始終是指法定抵押權。在歷次專家討論會上，未有人對此表示異議，未有任何人提出過規(guī)定承包人優(yōu)先權的建議。

第三種觀點認為，承包人優(yōu)先權性質上為特別優(yōu)先權。主要理由有：一是優(yōu)先權是法律為維護社會公平和社會秩序的需要，直接賦予某些特種債權的債權人享有優(yōu)先于普通債權人優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｋ痉▽嵺`中該制度主要用于解決現(xiàn)階段日益嚴重的農民工工資拖欠問題，是一種立法政策的需要，符合優(yōu)先權制度設定的目的和價值。二是我國《物權法》中只有約定抵押權的規(guī)定，沒有法定抵押權的規(guī)定，如果將承包人權利定性為法定抵押權，不符合物權法定的基本原則，也無法解決抵押物的登記公示問題；三是我國一些特別法中有優(yōu)先權的具體規(guī)定。如《海商法》和《民用航空法》分別規(guī)定了船舶優(yōu)先權和民用航空器優(yōu)先權，并且上述優(yōu)先權均不需要辦理登記公示即可發(fā)生效力，與《合同法》286條的規(guī)定性質相同。

上述第一種觀點的留置權說與我國《物權法》第230條留置權的標的物以動產為限和不存在約定留置權的規(guī)定相悖，實踐中尚未見真正持該觀點者。后兩種觀點在實踐操作層面差別不大。筆者采審判實踐中的通說，將該權利認定為具有物權性質的不動產特別優(yōu)先權，系法定擔保物權的一種，是法律直接賦予特定權利人享有優(yōu)先于其他權利人受償?shù)臋嗬欠苫诹⒎ㄕ吆捅Ｗo特定利益的需要為特定權利人設定的特權，無需登記即生法律效力。我國《物權法》第5條規(guī)定：“物權的種類和內容，由法律規(guī)定。”這是關于物權法定原則的規(guī)定。《合同法》性質上屬于法律，雖然由合同法規(guī)定一擔保物權不甚妥當，但將建設工程承包人優(yōu)先權定性為法定擔保物權尚不違反物權法定的基本原則。如濟南市中級人民法院《關于建設工程施工合同糾紛案件法律適用問題研討會紀要》第25條規(guī)定：“該權利不應作為留置權或法定抵押權，而是法定的優(yōu)先權。這是因為，根據(jù)《合同法》、《擔保法》的有關規(guī)定，留置權的標的物以動產為限，抵押權必須基于當事人的約定面產生，屬于意定物權，其性質與該優(yōu)先受償權均不相符。該權利系基于《合同法》的第二百八十六條的規(guī)定而產生的，應當屬于法定的優(yōu)先權。”

建設工程承包人優(yōu)先權既為法定擔保物權的一種，應當適用我國《物權法》關于擔保物權通則的一般規(guī)定，也可以根據(jù)具體情況參照適用作為真型擔保物權的抵押權的一些規(guī)定。其應具有擔保物權共有的效力，主要有三：一是從屬性，優(yōu)先權的發(fā)生、存續(xù)及消滅均有賴于主債權的權利狀態(tài)，即主債權的發(fā)生、存在及消滅決定了承包人優(yōu)先權的發(fā)生、存在及消滅；二是不可分性，承包人就其所建工程的全部為擔保其全部工程款債權而行使權利；三是物上代位性，建設工程因滅失、毀損而獲得賠償金、補償金時，承包人優(yōu)先權在賠償金、補償金上繼續(xù)存在。

三、承包人主張建設工程優(yōu)先權的處理

雖然《合同法》第286條設制了建設工程承包人優(yōu)先權這一法律制度，最高法院又在具體操作環(huán)節(jié)上對該規(guī)定做了解釋，但從審判實務來看，法院在審理建設工程糾紛案件時適用建設工程承包人優(yōu)先權的裁判并不多見。由于實踐中較少適用，在某種意義上《合同法》第286條處于“休眠狀態(tài)”。司法實踐中，建設工程承包人在訴訟請求中主張建設工程價款優(yōu)先權的，法院一般有以下幾種處理方式：

1.對承包人的該請求不予處理。主要理由包括：(1)承包人享有的建設工程優(yōu)先權是法定權利，不需要在工程款糾紛的訴訟中再行處理，待案件進人執(zhí)行程序后承包人就工程折價、拍賣款優(yōu)先受償即可。如北京市海淀區(qū)人民法院(2006)海民初字第16521號判決書認為：“中建二局三公司要求確認其對于西金公司所有的西金大廈工程享有優(yōu)先受償權、根據(jù)法律規(guī)定，在該工程折價、拍賣后，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。故中建二局三公司的優(yōu)先受償權是法律規(guī)定的，無須法院在本案給付之訴中予以確認”，并判決駁回了中建二局三公司的訴訟請求。(2)承包人在工程款糾紛訴訟中主張建設工程優(yōu)先權不符合法律程序。如本案北京高院的判決書就以此為由駁回承包人的訴訟請求。但法院的執(zhí)行機構多持不同意見，認為，審判機構在關于建設工程價款糾紛的裁判文書中，應當根據(jù)當事人的訴請，確認承包人是否享有建設工程優(yōu)先權；如果享有，則應確認其具體金額。如果審判機構對此不予明確，應當認定其為“漏判”，需通過審判監(jiān)督程序予以糾正或者補足。

2.審判程序中無需對承包人享有的建設工程優(yōu)先權于以明確，最多在判決理由部分就承包人是否享有該權利予以確認，但在判決主文中不予表述，留待執(zhí)行程序解決。北京市法院系統(tǒng)的通說認為：從日前情況著，主文里不寫要優(yōu)于在主文里寫上。…在肯定的前提下工程款是要優(yōu)先受償?shù)模窃诰唧w個案中他的優(yōu)先問題是要和其他具體債權作比較才能鑒別的。…優(yōu)先受償?shù)膯栴}可以在判決的理由部分涉及，但是我認為沒有比較就沒有優(yōu)先。只有在執(zhí)行程序中判決兌現(xiàn)的情況下，和其他債權去作比較，才存在按照最高法院的批復享有優(yōu)先受償權的問題。基于該精神，北京市第一中級人民法院《對民事審判中部分執(zhí)法不統(tǒng)一問題的規(guī)范意見》中，關于“工程款優(yōu)先受償權是否應在判決主文中表述”的基本意見為：“北京高院的指導性意見是不在主文里表述‘優(yōu)先受償權'，一是在具體個案中工程款的優(yōu)先問題需要和其他具體債權進行比較才能鑒別出來。如果在個案中不涉及其他債權，主文里即不宜明確優(yōu)先受償權。二是只有在執(zhí)行程序中判決兌現(xiàn)的情況下，和其他債權去作比較，才存在按照最高法院的批復享有優(yōu)先受償權的問題。如債務人同時存在兩個以上工程款債務，形成多起訴訟，那么就都有優(yōu)先受償?shù)膯栴}，一個判決上寫了一個判決上卻沒有寫，將來執(zhí)行當中當事人就會說我的判決主文里有優(yōu)先受償，而你那個判決就沒有，會出現(xiàn)混亂。建議由承辦人和當事人講清楚，可以在判決的理由部分涉及，但還是不要把工程款優(yōu)先受償寫人判決主文。”例如，北京市高級人民法院(2006)高民終字第86號民事判決認為：“六建公司要求對施工工程應收款享有優(yōu)先受償權主張，按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條及最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，對六建公司的該項請求，可以對涉案工程主張債權，在案件執(zhí)行中優(yōu)先受償。

3.在判決主文中僅對承包人是否享有優(yōu)先受償權予以確認，但對承包人優(yōu)先權擔保債權的具體數(shù)額未予明確。例如，北京市第二中級人民法院(2008)二中民初字第19361-2號民事判決主文第四項：“中國新興建設開發(fā)總公司對北京明達房地產開發(fā)有限公司的工程欠款享有優(yōu)先受償權。

4.在判決主文中對于承包人是否享工程有優(yōu)先權以及優(yōu)先權擔保債權的具體數(shù)額均予以明確。如廣東高院《工程優(yōu)先權意見》第1條采此觀點，規(guī)定：“當事人在一審訴訟中依法提出要求人民法院確認其對建設工程享有優(yōu)先受償權的訴訟請求的，人民法院應對該訴訟請求進行審理，并作出是否支持其訴訟請求的判決。人民法院支持當事人對建設工程享有優(yōu)先受償權的訴訟請求的，判決主文可作如下表述：承包人在元范圍內對于xx工程(樓房)享有建設工程價款優(yōu)先受償權，但在本判決生效之日(如已對該工程或樓房采取財產保全措施的，為采取財產保全措施之日)前已辦理商品房預售登記、變更登記或消費者已交付超過50%購房款(在商品房擔保貸款中，含消費者向銀行所借款項)的房屋部分除外。”

筆者同意第四種觀點。所謂權利均源自于法律的規(guī)定和認可，方能得到法律的保護。建設工程優(yōu)先權的法定性是指承包人享有該權利系基于法律的規(guī)定，而非當事人之間的合同約定，并且，承包人取得該權利無需辦理登記等公示手續(xù)即可發(fā)生法律效力。至于具體到個案中，該工程的承包人是否享有優(yōu)先受償權，則要取決于承包人行使權利是否符合法定期限，是否放棄權利，該建設工程是否屬于不宜折價、拍賣的工程等諸多因素，需要在個案中予以認定，在當事人存在爭議的情況下，只有經判決確認，承包人方可以行使優(yōu)先權。上述第一種觀點認為承包人的優(yōu)先權是法定權利，當然享有無需再通過判決確認顯然是錯誤的。至于第二種觀點認為沒有比較就沒有優(yōu)先，因此在審判程序中無需確認。筆者認為，在工程款糾紛中，如果有其他權利人在訴訟中主張權利，則應當對于權利何者優(yōu)先予以處理，但在大多數(shù)只有承發(fā)包雙方，而其他權利人未進人訴訟的情況下，仍應當在審判程序中對承包人是否享有優(yōu)先權及優(yōu)先權擔保債權的具體數(shù)額予以明確，使承包人獲得執(zhí)行依據(jù)。至于之后出現(xiàn)其他權利人主張權利，發(fā)生權利沖突的比較問題，可留待執(zhí)行程序或執(zhí)行異議之訴等程序予以解決。

實踐中，由于采前三種觀點的民事判決中對承包人是否享有建設工程優(yōu)先權或優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額未予確認，承包人往往在執(zhí)行程序中繼續(xù)主張該權利，當事人之間就承包人是否享有該權利及優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額發(fā)生爭議時，一般由執(zhí)行部門認定和處理。但是，從2007年修正的《民事訴訟法》第204條規(guī)定了執(zhí)行異議之訴制度，最高人民法院《關于適用(中華人民共和國民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋》(法釋(2008〕13號，2009年1月1日起施行)第26條規(guī)定了執(zhí)行分配方案異議之訴制度之后當事人對執(zhí)行部門的認定有異議的會提起議之訴，法院在審理異議之訴案件中需要對建設工程優(yōu)先權是否成立、優(yōu)先受償?shù)臄?shù)額、權利順位予以貸市場競爭極為激烈、發(fā)包人和貸款銀行在磋商時往往處于有利的地位，而承包人則處于相對弱勢的地位。因此，承包人為取得建設項目和授信貸款，往往會屈服于發(fā)包人和銀行的壓力，選擇放棄建設工程優(yōu)先權或優(yōu)先權的順位。具體而言，主要有兩種情況：一是發(fā)包人與承包人直接在建設工程施工合同中約定承包人放棄就建設工程價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬蛟诠こ虥Q算階段迫使承包人書面承諾放棄優(yōu)先受償權；二是銀行為實現(xiàn)其抵押權，在發(fā)包人或承包人申請銀行貸款時要求承包人或通過發(fā)包人要求承包人放棄建設工程優(yōu)先權或放棄優(yōu)先于銀行抵押權的順位。如北京市高級人民法院(2009)高民終字第3363號民事判決就涉及到承包人向銀行放棄優(yōu)先權順位的問題，該判決書查明：放棄優(yōu)先權后，又反悔主張其存在，使交易相對人及第三人造成錯誤預期，有違民法中的誠實信用原則，有害交易安全。

第二種觀點認為，承包人預先放棄優(yōu)先權的行為無效。主要理由為：(1)承包人優(yōu)先權系基于《合同法》的規(guī)定直接產生，當事人對其設立無需進行約定，也不能預先放棄。(2)承包人預先放棄優(yōu)先權多是發(fā)包人、貸款銀行利用其優(yōu)勢地位強迫承包人所為，承包人多迫于無奈，而并非其真實意思表示，在承包人與發(fā)包人、貸款銀行地位實質上不平等的情況下，法律應當對契約自由予以適當限制，以實現(xiàn)社會的公平正義。(3)我國司法實踐中承包人優(yōu)先權制度主要用于保護承包人工程款債權特別是農民工的勞動報酬，帶有極強的國家干預性，如果認定承包人放棄行為有效，農民工的勞動報酬可能因此無法得到清償，《合同法》286條的規(guī)定將形同虛設，其立法目的和制度價值也無法實現(xiàn)。因此，承包人優(yōu)先權不能依當事人的特約排除。（4)其他國家有相應的立法例。如《瑞士民法典》第837條第2款規(guī)定：“權利人不得預先放棄前款規(guī)定的不動產法定抵押權。”上述兩種觀點均言之成理，第一種觀點更符合民法用論，后一種觀點更有利于實現(xiàn)立法目的，保護承包人及建筑工人的合法權益、筆者傾向于前者，實踐中亦有持該觀點的。如廣東高院《工程優(yōu)先權意見》第9條規(guī)定：“承、發(fā)包雙方當事人在建設工程承包合同中約定承包人不能行使建設工程價款優(yōu)先權，事后承包人以建設工程價款優(yōu)先權是法定權利為由向人民法院主張合同約定無效并要求行使建設工程價款優(yōu)先權的，人民法院不予支持。”南京市中級人民法院《關于審理涉及建設領域拖欠工程款和民工工資案件有關具體問題的指導意見》第18條規(guī)定：“承包方可以書面承諾放棄合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先權。”

其二是承包人放棄優(yōu)先權涉及第三人利益時是否有效。

如前述，建設工程承包人放棄優(yōu)先權原則上有效，但在涉及第三人利益時應當具體分析，以確定其是否有效。需要指出，這里的“利益第三人”是指與承包人放棄優(yōu)先權在法律上有利益影響的第三人。對于分包方、實際施工人及農民工等主體，雖然承包人放棄優(yōu)先權客觀上可能對其產生不利影響，但該權利是法律特別賦予承包人的法定權利，上述主體并非該規(guī)定的權利主體，其可通過《合同法》第73條、最高法院《建設工程解釋》第26條及《勞動法》的相關規(guī)定保護其自身合法權益。因此，上述主體與承包人放棄優(yōu)先權之間至多存在法律上的反射利益，不是這里特指的利益第三人。

實踐中，涉及第三人利益的一種典型情形是保證人與發(fā)包人、承包人簽訂保證合同，就發(fā)包人依據(jù)施工合同約定支付工程款的義務承擔保證責任，此時承包人優(yōu)先權是否存續(xù)與保證人利益密切相關，該保證人即為利益第三人，承包人是否得任意放棄優(yōu)先權?依據(jù)我國《物權法》第194條第2款的規(guī)定，債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。承包人優(yōu)先權作為擔保物權可參照適用該規(guī)定。依該規(guī)定，承包人放棄優(yōu)先權的，保證人在承包人放棄優(yōu)先受償權益的范圍內免除保證責任，因此，該放棄行為對于保證人的利益并無不利，應為有效。

1.建設工程承包人優(yōu)先權的轉讓

由于建設工程承包人優(yōu)先權作為擔保物權具有從屬性，不得單獨轉讓，承包人單獨轉讓建設工程優(yōu)先權的，該轉讓無效。實踐中存在爭議的是承包人轉讓工程款債權時，優(yōu)先權是否隨之轉讓，債權受讓人是否有權向發(fā)包人主張承包人優(yōu)先權。有觀點認為，工程款債權受讓人無權主張承包人優(yōu)先權。主要理由是：(1)《合同法》286條規(guī)定的建設工程承包人優(yōu)先權系為保護承包人工程款債權所設，權利主體為承包人，具有專屬在不將隨同工程款鎖權移轉。(2)在我國司法實踐中，承包人優(yōu)先權制，不僅主要用于保護農民工的勞動報酬得到清償，承包人將工程款鎖權轉讓給批人后，承包人已獲得了相應的對價，該部分對價應當用于支付農民工勞動報型，而受讓人債權是否實現(xiàn)并不涉及承包人的農民工勞動報間，因此，沒有再賦予其優(yōu)先權并給子特殊保護的必要。

上述觀點有一定的道理，但筆者傾向于認為承包人轉讓工程款債權時，優(yōu)先權應隨之一并轉讓。主要理由是：(1)依據(jù)民法理論，承包人優(yōu)先權性質上屬于擔保物權，具有從屬性，隨同所擔保的工程款主債權一起轉讓是其從屬性的基本體現(xiàn)，在理論上無不許其隨同轉讓之理。(2)承包人優(yōu)先權制度是為保護承包人債權所設立的，允許其隨同工程款債權一并轉讓，有利于承包人通過債權轉讓的方式實現(xiàn)其工程款債權，增大了承包人工程款債權實現(xiàn)的可能性，符合立法的目的。(3)如果不允許承包人優(yōu)先權隨同工程款債權一并轉讓，則會出現(xiàn)工程款債權已轉讓他人，但承包人仍享有工程優(yōu)先權的情形，而法律又不允許承包人在此情形下單獨行使優(yōu)先權，因此承包人保留該權利并無任何實際意義。(4)允許承包人優(yōu)先權隨同工程款債權一并轉讓，并由受讓人一并主張權利對工程發(fā)包人并無任何不利。司法實踐中多采該觀點。如廣東高院《建設工程意見2011》第15條規(guī)定：“承包人將建設工程施工合同約定的工程款債權依法轉讓，債權受讓方主張其對建設工程享有優(yōu)先受償權的，可予支持。承包人在轉讓工程款債權前與發(fā)包人約定排除優(yōu)先受償權的，該約定對承包人以外的實際施工人不具有約束力。”

2.《合同法》第286條的溯及力

最高人民法院原副院長黃松有在2003年全國民事審判工作座談會上的講話中明確：“關于《合同法》第286條的適用問題、如果建設工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院對這類案件還沒有審結的，不應適用《合同法》第286條。如果建設工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后、承包人的工程價款是否享有優(yōu)先權，應分別情況處理：在1999年10月1日之前，該工程上沒有設定抵押權的，承包人的工程價款事有優(yōu)先權；該工程上設定有抵押權的，承包人就工程價款享有的優(yōu)先權不得對抗已設定的抵押權；承包人的工程價款不能對抗在1999年10月1日之前已交納大部分或者全部購房款的購房者的請求權。如果建設工程施工于1999年10月1日之后，人民法院審理這類案件時應嚴格適用《合同法》第286條的規(guī)定。”最高人民法院執(zhí)行工作辦公室在《對湖南高院關于《合同法)生效前承包人的工程款與抵押權的受償順序問題的請示報告的答復函》([2003)執(zhí)他字第27號)答復：同意你院關于應當按照黃松有副院長在全國民事審判工作座談會上的講話精神處理的傾向性意見及理由。具體而言，應區(qū)分以下情形：

(1)《合同法》實施前已竣工或停工的工程。如果建設工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院還沒有審結的，這類案件不應適用《合同法》第286條。因為承包人優(yōu)先權系擔保物權，根據(jù)物權法定原則，該權利應自1999年10月1日《合同法》實施后才能存在，此前承包人對發(fā)包人享有的工程價款請求權，僅為普通債權，不具有對抗抵押權人和其他債權人的優(yōu)先受償效力，應與其他普通債權平等受償。

(2)《合同法》實施前已簽訂施工合同、《合同法》實施后竣工或停工的工程。根據(jù)最高法院《合同法解釋一》第1條的規(guī)定，確定《合同法》溯及力的依據(jù)是合同成立的時間。因此，原則上《合同法》對于那些先前成立的合同并不具有溯及既往的效力，只有在舊法沒有規(guī)定面適用新法對當事人更有利時，《合同法》才具有溯及力。對于合同簽訂于1999年10月1日之前，而竣工或者停工于1999年10月1日之后的工程，《合同法》第286條是否適用，應綜合考慮承包人和發(fā)包人其他債權人的利益區(qū)別對待。如果在1999年10月1日之前，在該工程上沒有設定抵押權的，則承包人享有優(yōu)先權。如果在1999年10月1日之前，在該工程上設定有抵押權的，則承包人的工程價款優(yōu)先權不能對抗已設定的抵押權。對于1999年10月1目之前已交納大部分或者全部購房款的購房者，根據(jù)法不溯及既往的原則，承包人的工程優(yōu)先權也不能對抗預購房屋者的請求權。